2016年龙岩物业管理条例实施细则,龙岩物业管理条例(较新修订版)

2016/09/15 09:09:04 编辑：李老师来源：网络整理手机版物业管理条例

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各物业服务企业：

　　为进一步规范我市物业服务收费行为，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《福建省物业管理条例》、《福建省物价局福建省住房和城乡建设厅关于印发〈福建省物业服务收费管理办法〉的通知》（闽价服[2010]267号）、《龙岩市物价局龙岩市住房和城乡建设局关于印发〈龙岩市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（龙发改价[2010]房99号）及《龙岩市新罗区物业服务企业服务成本情况调查》（龙发改价成审[2013]8号），并结合龙岩实际，现将龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格及相关事项通知如下，请遵照执行。

　　一、龙岩市普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，以三级服务等级对应的收费标准为基准价格，各物业服务企业可根据所选择的服务等级在基准价格的基础上上下浮动（具体详见附件）。

　　二、基础服务的等级选择不得高于所选公共区域清洁卫生等级、公共区域秩序维护等级。

　　三、超高层(100米及以上)住宅的收费标准可在各等级高层住宅收费标准基础上另加15%。

　　四、经有权主管部门审核获得、省级、市级示范项目的物业服务企业，征得业主大会同意，并经市物价局审核批准，可在原收费标准的基础上上浮。获得示范项目的可在原收费标准的基础上上浮8%；获得省级示范项目的可在原收费标准的基础上上浮5%，获得市级示范项目的可在原收费标准的基础上上浮3%。

　　五、各物业服务企业须将所选择的物业服务等级及对应的等级收费标准报市物价局备案，并在小区内醒目位置及收费点公示物业服务等级标准、对应服务等级的服务内容及收费标准，做好明码标价工作，接受价格主管部门、房地产主管部门和社会的监督检查。

　　六、本通知从2013年11月1日起执行，各物业服务企业必须根据财务制度的规定，按服务小区单独进行账务处理，并做好代收代付项目的收支台账，以便我局开展成本监审工作。同时，龙发改价[2007]房134号文执行日期延长至2013年10月31日止。

附1：龙岩市服务等级标准

级别	序号	内容	服务要求	收费标准
一级	1	管理处设置	小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理	一级基础服务：在基准价格的基础上下浮50%
	2	管理人员要求	（1）小区经理有物业管理员上岗证（2）管理人员挂牌上岗
	3	服务时间	周一至周日在指定地点进行业务接待
	4	日常管理与服务	（1）服务规范应符合《龙岩市物业管理行业规范》要求（2）小区设报修电话。急修两小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，公摊部分定期公布（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）（7）对小区公共维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰，定期公布（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50% （9）服务窗口将办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准上墙（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准（11）对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止及报有关部门处理

级别	序号	内容	服务要求	收费标准
二级	1	管理处设置	小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话、电脑收费标准及岗位职责上墙。	二级基础服务：在基准价格的基础上下浮20%
	2	管理人员要求	（1）小区经理有物业管理员上岗证（2）管理人员和专业技术人员统一着装，佩戴明显标志。
	3	服务时间	周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待
	4	日常管理与服务	（1）有签订物业管理合同，双方责权利明确。房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外）（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理（4））制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，公共分摊每季度定期公布（6）建立小区物业管理档案（包括竣工验收档案、设备管理档案、业主资料等）（7）建立健全各项管理制度、各岗位工作标准。（8）对小区公共维修资金的申请和使用进行账务管理，做到运作规范，账目清晰并公布。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。（10）服务窗口应将办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准上墙。（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（12）对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别	序号	内容	服务要求	收费标准
三级	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处（2）办公场所整洁有序，收费标准及岗位职责上墙。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话、电脑等）。	三级基础服务：0.22元/┫.月
	2	管理人员要求	（1）小区经理有物业管理员上岗证，有三年以上物业管理工作经历。（2）管理人员和专业技术人员统一着装，佩戴明显标志，仪表整洁。
	3	服务时间	政府法定工作日在管理处进行业务接待，节假日有管理人员值班，并提供服务
	4	日常管理与服务	（1）有签订物业管理合同，双方责权利明确。房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。（2）已办理承接接管手续。（3）12小时（8：00至20：00）受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。业主专有部分的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定（4）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（5）制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（6）建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每季度公布一次。（7）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]，房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（8））建立健全各项管理制度、各岗位工作标准。（9）对小区公共维修资金的申请和使用进行账务管理，做到运作规范，账目清晰并公布。（10）采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%，住户满意率不低于60%。（11）建立管理处内部管理制度和考核制度。（12）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）（13）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准（14）能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民服务（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准（16）对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止及报告有关部门处理（17）有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等（18）重大节日（元旦、春节、国庆）有气氛布置

级别	序号	内容	服务要求	收费标准
四级	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处（2）办公场所整洁有序，收费标准及岗位职责上墙。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品	四级基础服务：在基准价格的基础上上浮20%
	2	管理人员要求	（1）小区经理有注册物业管理师上岗证，有三年以上工作经验和一年以上小区经理任职经历（2）管理人员和专业技术人员统一着装，佩戴明显标志，挂牌上岗，仪表整洁规范
	3	服务时间	政府法定工作日每天10小时（8:00?18:00）在管理处进行业务接待，节假日有管理人员8小时值班，并提供服务
	4	日常管理与服务	（1）有签订物业管理合同，双方责权利明确。房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。（2）已办理承接接管手续。（3）16小时（8：00至22：00）受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。业主专有部分的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定。（4）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（5）制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（6）建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每季度公布一次。 (7）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]，房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（8）建立健全各项管理制度、各岗位工作标准。（9）对业主委托的小区专项维修资金进行专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规范，账目清晰，每季度公布一次。（10）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%，住户满意率不低于70%。（11）制定管理处内部管理制度和考核制度。（12）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。（13）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（14）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（15）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民服务。（16）节假日（元旦、春节、国庆、中秋）有专题布置。（17）每年组织两次以上的社区活动，并整理和归档。（18）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（19）对违反小区管理公约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（20）有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等。

级别	序号	内容	服务要求	收费标准
五级五级	1	管理处设置	（1）小区内设置管理处（2）办公场所整洁有序，收费标准及岗位职责上墙。（3）有专门的业主或使用人接待区域（4）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品	五级基础服务：在基准价格的基础上上浮50% 五级基础服务：在基准价格的基础上上浮50%
	2	管理人员要求	（1）小区经理有注册物业管理师上岗证，有两年以上小区经理任职经历（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员
	3	服务时间	政府法定工作日每天12小时在管理处进行业务接待，节假日有管理人员12小时值班，并提供服务
	4	日常管理与服务	（1）有签订物业管理服务合同，双方责权利明确。房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。（2）已办理承接接管手续。（3）24小时受理业主或使用人报修。接到公共部位的任何报修半小时内到现场处理（预约除外）业主专有部分的报修按《物业管理服务合同》中特约服务内容的约定。（4）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（5）制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（6）建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每月公布一次。（7）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]，房屋及其设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（9）对业主委托的小区专项维修资金进行专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规范，账目清晰，每季度公布一次。
	4	日常管理与服务	（10）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%，住户满意率不低于80%。（11）制定管理处内部管理制度和考核制度。（12）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（13）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（14）每年对业主或使用人进行两次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（15）能提供五种以上特约服务（有偿）和四种以上便民服务。（16）节假日（元旦、春节、五一、国庆、中秋等）有专题布置。（17）每半年组织两次以上的社区活动。（18）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（19）对违反小区公约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止及报有关部门处理。（20）有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等。

备注：1、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。
2、一级服务为2万（含2万）平方米以下或开放和半开放式小区、设施设备较少的小区。